Urbanismo

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Números en la mano y con un ingente trabajo de ortofotografía a sus espaldas, el Arquitecto) Juan Francisco Ojeda Jiménez, marchenero de adopción y lojeño de nacimiento, ha realizado un estudio del número de parcelas residenciales en suelo no urbanizable en Marchena, que ha crecido continuamente de forma exponencial desde mediados de siglo XX a 2019. El número de viviendas en suelo no urbanizable en Marchena, la inmensa mayoría de uso recreativo como segunda vivienda, es de 1.870 en 2019 (casi 15 veces más que las 127 de 1956) si bien era ya de 1.748 en 2010, año hasta el que se produjeron sucesivos crecimientos espectaculares (272 en 1977, 397 en 1984, 581 en 1993, 742 en 1997, 986 en 2002, 1.415 en 2006) simultáneos a la desruralización del campo, ya que las viviendas de uso agrícola exclusivamente han ido descendido. Las variadas causas de este crecimiento que tiene su fase más candente desde los años 80 en adelante con una auténtica explosión en la primera década de siglo, son explicadas por el autor del trabajo, que ha redibujado digitalmente todo el mapa de nuestro pueblo en este aspecto tanto de 2019 como el de fechas anteriores y cuya intención es poner a disposición del público un archivo shape (archivos para programas GIS, como arcGIS o Google Earth) para que todos los marcheneros y marcheneras puedan acceder a esta información, que contará con nuevas actualizaciones próximamente cuando se dispongan datos públicos del próximo Plan Nacional de Ortofotografía Aérea (PNOA). Las parcelaciones en suelo no urbanizable se enclavan en Marchena fundamentalmente en arenas del Andaluciense regresivo, son mayoritariamente segunda residencia extendiéndose a clases medias que tratan de seguir el modelo iniciado por las élites y no son la causa fundamental (en contra de alguna leyenda urbana) de la reducción de la capacidad de un importante acuífero acuciado por los nuevos cultivos de regadío. Asimismo, el trabajo contempla la ampliación de la anchura de los caminos y la creación de corredores verdes en torno a estas parcelaciones, que conecten a la población enclavada en el no urbanizable con el campo y el medio ambiente, pero también a todos los habitantes de Marchena, buscando sinergias positivas y elementos de identidad comunes más allá de las dicotomías legales que a moradores y políticos les preocupan, pues, a pesar del alto número de viviendas en zonas rurales, la población marchenera viene educada de un uso productivo del campo y no ocioso ni compartido por la colectividad o disfrutado medioambientalmente.

 


VÍDEO ENTREVISTA A JUAN FRANCISCO OJEDA EN EL CANAL DE YOUTUBE DE LA VOZ DE MARCHENA


El trabajo ‘Procesos de dispersión y viviendas en el suelo no urbanizable de Marchena’, TFM del Máster en Urbanismo, Planeamiento y Diseño Urbano ofrece múltiples perspectivas sobre un fenómeno que se da en muchos puntos de España, no siendo exclusivo pero sí representativo de la realidad de Marchena y que implica la consideración de esta situación desde el punto de vista del planeamiento urbanístico (mejor dicho desde la ausencia de él), fundamental, pero también del medioambiental, histórico en cuanto a la estructura de la propiedad con derivaciones que desde siglos atrás nos llevan a nuestros días, medioambiental y de la relación de los propios seres humanos con el entorno, que a veces se nos olvida y que Juan Francisco Ojeda realza en este trabajo no solo proponiendo alternativas sino vinculando las circunstancias socioeconómicas al fenómeno en cuestión.

 


“La motivación principal de realizar este trabajo viene de un par de años en el que tenía una beca de Investigación para estudiar las parcelaciones en Andalucía”, a partir de lo cual comenzó su conteo de las parcelaciones de Marchena, minucioso como ninguno hasta la fecha.


Juan Francisco Ojeda ha redibujado, literalmente, parcelaciones en terreno no urbanizable, piscinas, caminos traducidos a capas, caracterizados en formato shape. La intención del autor, muy agradecido a la ayuda documental de “dos sabios”; Ramón Ramos, Archivero Municipal, y Manuel Ramón Ternero, Profesor de Geología y estudioso de nuestro territorio, es que esta información digitalizada que ha elaborado sea puesta a disposición del público en la Biblioteca Pública y en otros medios, de manera que los interesados puedan descargarse la base de datos con tecnología GIS (Sistema de Información Geográfica).


La distribución de tierras en Marchena no es homogénea geográficamente, aunque muchas de ellas se encuentran en terrenos de ‘playa fósil’ que propicia que haya muchas parcelaciones pequeñas, lo que sumado a la presencia del acuífero Paradas-Arahal-Morón, que ha dotado de agua a numerosos pozos de las parcelas, han favorecido la aparición de las mismas, principalmente en el sur de nuestro municipio.

 

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Esta ‘playa fósil’ compuesta por las arenas del Andaluciense Regresivo van a generar en el sur de nuestra localidad unas tierras que, hasta la aparición de tecnologías capaces de extraer el agua del acuífero, iban a tener muy poco valor agrícola (aunque muy fáciles de labrar). Esto va a generar que a lo largo de la historia las diferentes élites ocuparan las zonas del norte y este del municipio, más fértiles, mientras que en las tierras del sur se generan minifundios en manos de pequeños propietarios y “bienes de propio”, de propiedad municipal.


Así las tierras al norte y este del municipio sufrían diferentes transformaciones a medida que la sociedad cambiaba, como el cambio de propiedad de la tierra en el último cuarto del siglo XIX a una burguesía agrícola local en detrimento de los poderes medievales, pero siempre de manos de la élite.


A su vez, en las tierras del sur, ocupadas por pequeños propietarios y por tierras municipales se iban a producir, a lo largo del siglo XIX diferentes ventas y reparticiones de estas propiedades municipal entre los ciudadanos más desfavorecidos, generando a lo largo de la historia un parcelario cada vez más atomizado y basado en una economía de subsistencia. Este atomizado parcelario va a ser un caldo de cultivo estupendo para el fenómeno de las parcelaciones. Loteos de pequeñas propiedades en suelo poco productivo.


Centrándonos en la actualidad, en los años 60 del siglo XX se introduce el concepto de chalet, tal como lo entendemos hoy en día: “El denominado desarrollismo que se produce en estos años da lugar a un mayor nivel de vida y mejores posibilidades de ocio, siendo un fenómeno que se consolida ya en los 70”, explica Juan Francisco Ojeda: “El fenómeno crece en los 80 y 90 y en el inicio del siglo XXI se produce una verdadera explosión, creciendo al doble de parcelaciones en solo unos años, en menos de una década”, pone de relieve.


En todo este período, explica Juanfra, “los primeros fenómenos de parcelaciones se producen ligados al uso agrícola, con una huerta en torno a la parcela y una alberca, que ya luego se convertiría en piscina, pero poco a poco se va urbanizando y se va perdiendo ese carácter agrícola, construyéndose chalets puros y duros” que avanzan en “formas de manchas de aceite” apoyándose en la red de caminos tradicionales existentes.

 

 

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Los chalets se consolidan entre 1985 y 2000 y “doblan su número” cada diez años, siendo ahora las parcelas agrícolas las minoritarias.


Los datos elaborados por Juan Francisco Ojeda arrojan que en Marchena, por ejemplo, en 1976 había 155 viviendas en suelo no urbanizable destinadas a uso agrícola (viviendas destinadas 100 por 100 a la producción agrícola, como los cortijos), 51 a residencial (viviendas sin uso agrícola) 46 denominadas agrícolas mixtas (edificaciones de producción agrícola que comparten su uso con viviendas de carácter recreativo) y 20 a huertos familiares (así llamadas las que tienen un huerto que ocupe más del 50 por ciento de la parcela).


En 2019, existían 1.162 viviendas de uso 100% residencial (el dato multiplica por casi 23 al de hacía entonces 43 años), 350 como huertos familiares, 289 a agrícola mixto y 69 a agrícola del total de 1.870 asentamientos en el espacio rural, un campo marchenero que, como incide el autor y vistas estas cifras, “ha sufrido un evidente proceso de desruralización”, ya que la inmensa mayoría de esas 1.162 viviendas de uso 100% residencial son de uso recreativo y la temporalidad de los moradores es la nota predominante.


El número de viviendas de uso exclusivo residencial en suelo no urbanizable fue subiendo de 51 en 1976 a 143 en 1984, 251 en 1992 y 352 en 1996.

 


La explosión del número de chalets entre 2000 y 2008 (519 en 2002, 712 en 2004, 852 en 2006, 1.078 en 2008) “coincide con el periodo más intenso de la llamada “burbuja inmobiliaria”. La bonanza económica, la facilidad crediticia, la falta de control por parte de la administración y el deseo de disponer de una segunda residencia veraniega con piscina, provocó que el fenómeno se disparara”, explica el autor del trabajo. “Sólo en este periodo, que es el más corto de todos, se construyen casi la mitad de las parcelas residenciales que se encuentran en el municipio”.

 

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A raíz de ahí, el estancamiento en la construcción de chalets derivado de la crisis económica producida por la explosión de la burbuja inmobiliaria (1.100 en 2010, 1.136 en 2012, 1.149 en 2016 y 1.162 en 2018), “ha continuado ya con un sector de la construcción más recuperado, y el estancamiento se mantiene hasta la actualidad”, lo que Juan Francisco Ojeda Jiménez explica en varios motivos como “el esfuerzo legislativo en controlar este fenómeno”, como se produjo ya en Marchena con los Asimilados a Fuera de Ordenación (AFO) alrededor de 2008-2009, la elaboración del catálogo de parcelaciones (en el caso de Marchena realizado en 2014), o en la creación en 2010 de un área de Inspección Urbanística. La paralización por parte del Ayuntamiento de varios intentos de construir en el suelo no urbanizable también va a servir como medida disuasoria. Por último, otro de los factores que influye en este estancamiento es la aparición de los diferentes clubes sociales, con sus piscinas. Estos clubes, provistos de piscinas, pistas deportivas y otros servicios dan cobertura a 512 familias, proporcionando una alternativa legal, más económica y con más servicios que las parcelas en el suelo no urbanizable”, expone Juan Francisco Ojeda.


Otro de los datos curiosos que se obtienen del trabajo de Juan Francisco Ojeda Jiménez, en este caso de 2016 el último que se dispone, es que las primeras viviendas en suelo no urbanizable suponen el 14 por ciento del total en este espacio, ya que en el padrón de 2016, aparecen empadronados en el suelo no urbanizable 648 personas en 261 viviendas. Según nuestra base de datos, en 2016 teníamos un total de 1.854 viviendas en el suelo no urbanizable, lo que supone un 14% de viviendas principales en este suelo”. No obstante predomina la temporalidad en el uso de las segundas residencias, usadas en partes muy concretas del año como verano y festivos.

 

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En cuanto a la tipología de las fincas, aunque el catastro refleje fincas grandes, dentro de ellas existen parcelaciones pequeñas, que son la mayoría de las que hay en Marchena y que se edifican “alrededor del elemento piscina, que es clave” en todas ellas como modelo de chalet desde los años 80 ya reflejado en las fotografías aéreas y hasta nuestros días, que evidencian el paso de un uso agrícola-ganadero a la predominancia del recreativo.

 

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Progresivamente, clases más humildes, y no solo las de clase media-alta acceden a las parcelas en suelo no urbanizable, de ahí el consecuente aumento de las mismas que obedece a razones de toda índole pero que van ligadas a más altos índices de desarrollo (primero en los 50 y 60 simplemente por la aparición, aparte de mejores condiciones de trabajo, del automóvil) y ya en los años 80 a la imitación de las clases más humildes del modelo de chalet de las media-altas y a la laxitud, por lo general, de las normativas urbanísticas de las administraciones, que permiten a los propietarios ahorrarse en proyectos de vivienda, trámites y también en precio (suelo más barato en terreno rústico), explica Juan Francisco Ojeda en el trabajo, con interesante bibliografía recogida al respecto sobre este fenómeno urbanístico que es común a todo el país.


En cuanto a lo referente a las piscinas, el autor del estudio aporta datos de enorme concreción. “De las 1162 Parcelas Residenciales, sólo 121 carecen de piscina, es decir casi el 90% de las parcelas residenciales tienen piscina. Respecto a los huertos Familiares, las cifras no son muy distintas. De los 277, 73 no tienen piscina, es decir casi el 80% tiene piscina. En verano, las piscinas en el suelo no urbanizable van a provocar todo un éxodo rural”.


Es más, en este arduo trabajo, Juanfran ha contabilizado las piscinas en el término municipal, y “de las 2.049 piscinas contabilizadas, sólo 229 están en suelo urbano. Es decir, el 89 por ciento de las piscinas del término municipal, se encuentran en suelo no urbanizable”.

 

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Otro dato también muy significativo es que de todas esas piscinas, 1.656, se sitúan sobre el acuífero, en las arenas del Andaluciense Regresivo: “Hemos calculado la superficie de las piscinas, y otorgándole una profundidad media de 1,5 metros, hemos obtenido que llenarlas suponen al acuífero unos 95 millones de litros de agua. Si vemos la evolución del número de piscinas a lo largo de la historia del fenómeno, nos daremos cuenta de cómo su crecimiento es un reflejo del crecimiento de las parcelas residenciales, siguiendo prácticamente su mismo esquema de crecimiento.


Reflexiones y Alternativas para concienciar de la importancia de la participación de la población en los espacios públicos

 

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Juan Francisco Ojeda, a este respecto, aunque sin ocultar estas ventajas objetivamente ciertas para quienes han tenido la disponibilidad de invertir en viviendas en suelo no urbanizable, considera que “la ciudad, su gente, no se puede equivocar por definición”.


Esta interesante afirmación viene sostenida con que “a veces, la ley y la deriva urbanística han caminado disparejas y la propia ley es la que no ha reflejado la realidad de lo que estaba ocurriendo”, expone el arquitecto.


“El fenómeno existe y lo que no se puede hacer es tirar” las residencias en suelo no urbanizable, que, por otra parte, “generarían una cantidad de residuos incuestionable”, afirma Juan Francisco Ojeda.


Por todo ello, propone crear “corredores verdes” que constituyan “espacios similares a los de la Vía Verde”, pues considera que hay espacio, terreno y naturaleza con vegetación autóctona para hacerlos, para generar “zonas mucho más habitables” en torno a las propias viviendas situadas en el no urbanizable, aspecto en el que sintoniza con las reivindicaciones del Taller Verde y ecologistas marcheneros.


“El hecho de que sea un fenómeno legal o no legal, no afecta al medio ambiente, al acuífero subterráneo le da igual la legalidad o alegalidad de las viviendas en suelo no urbanizable o si son AFO (Asimilados a Fuera de Ordenación) o no; que el árbol no nos impida ver el bosque”, reivindica Juan Francisco Ojeda, que en este sentido tira por tierra el mito de que los chalets están ‘secando’ el acuífero Arahal-Paradas-Morón, pues debido a la gran capacidad de éste, el consumo de agua de piscinas y viviendas en no urbanizable “es mínimo respecto al total”.


Uno de los objetivos de la ampliación del trabajo con los nuevos datos del próximo PNOA será determinar hasta dónde ha bajado el almacenamiento de agua del acuífero a raíz del evidente aumento de los cultivos de regadío, en especial del olivar, que ha crecido en regadío como se puede comprobar en la última publicación de la Cobertura Vegetal de Andalucía de la Red de Información Medioambiental de Andalucía.


Juan Francisco Ojeda plantea áreas denominadas ‘descansaderos’ (en homenaje al descanso de los antiguos ganados), con zonas recreativas y merenderos para el público tanto de los chalets como del pueblo, aumentar la anchura de los caminos rurales públicos como por ley corresponde delimitándolos a su anchura real y crear una comunicación entre estas zonas que permitan que sean una constante por todo el territorio rural marchenero.

 

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En cuanto a los caminos, el estudio refleja que “la ocupación de las vías agropecuarias es casi total. Según los datos que nos muestra el Avance del Plan General de Ordenación Urbana de Marchena los tramos donde la anchura de las vías se parece al estipulado por el Proyecto de Clasificación se reducen a 3,3 km, es decir a un 2% del total. La mayor parte de esa ocupación (66,5%) se produce por la expansión de los cultivos limítrofes, siendo habitual los tramos donde apenas quedan evidencias del trazado de la vía. La segunda ocupación más importantes van a ser las carreteras (26%), debido tanto a las intersecciones que se producen con los caminos, como a los tramos donde la carretera aprovechó el trazado original del camino para su construcción. La ocupación de las vías pecuarias por parte de la edificación diseminada va a representar el 2,7% del total”.


Además, defiende la creación de comercios de proximidad y chiringuitos en torno a las parcelaciones en suelo no urbanizable, que completen su anterior idea y que llenen de vida el campo marchenero, “sin que la gente tenga que cruzar la carretera hasta 7 u 8 kilómetros en algunos casos, para ir por unas cervezas al Mercadona”.


“Mucha gente dice que se va a vivir al campo porque le gusta el campo, pero construye su chalets con vallas de dos metros de altura y una visión muy hacia dentro, por lo que al final viven encerrados en el campo”, reflexiona Juan Francisco Ojeda: “La tipología que domina claramente estos asentamientos es la de vivienda unifamiliar aislada. La parcela se cierra al exterior mediante un cerramiento o seto opaco que aísla totalmente al parcelista del exterior. Cuando por necesidades en la distribución, la vivienda queda pegada a uno de los laterales de la parcela, esta edificación no genera fachada, sino que se separa metro, o metro y medio del seto. Este pasillo que se genera normalmente está infrautilizado, y tiene la distancia mínima para el mantenimiento del seto y la fachada. Resulta cuanto menos paradójico que se construyan viviendas en el suelo no urbanizable con el objetivo de disfrutar del campo, para acto seguido aislarte del mismo mediante una valla opaca”.


La idea de las propuestas de Juan Francisco Ojeda, es “principalmente que los enclavados (denominados técnicamente así los habitantes de suelo no urbanizable), los no enclavados (pueblo de Marchena sin residencia en no urbanizable), el propio político solo ocupado de despejarse el tema legalmente, vean en el campo un atractivo, como con buen criterio y sensibilidad defienden los ecologistas del Taller Verde, y no que se siga entendiendo por toda la población solo la mera relación productiva”.


Añade Juan Francisco Ojeda que estos corredores verdes en los que la gente se puede reunir, pasear, hacer barbacoas, jugar, crear espacios de turismo de caravanas, coger la bicicleta…pretende “incentivar en la gente que vea en el campo un lugar de ocio, algo que no se ha llegado a dar en Marchena”, exceptuando la rehabilitación de la antigua línea de ferrocarril Marchena-Córdoba en Vía Verde, para el autor, “ejemplo a seguir en todo el territorio de Marchena, pues no solo se trata de plantar árboles o de que Diputación te dé para plantar 8.000 árboles; es más importante que, por ejemplo mi hija, sienta que es el lugar donde está su arbolito que ha plantado y que el fin de semana quiere ir allí a verlo, ese vínculo es importantísimo y sería algo parecido lo que por el extenso territorio de Marchena queremos crear, que se viva el campo como ocurre en los pueblos de sierra ocurre en mayor medida, donde el ir a pasear, a hacer barbacoas, a pasar el domingo, es algo habitual y existe una relación más íntima del ciudadano con su territorio, algo que no ocurre en nuestro pueblo”, añade, sin olvidar los ratos de juventud en los que se tenía que ir nada más y nada menos al merendero de la carretera de Morón (a 10,5 kilómetros de Marchena) para pasar ratos en cierto contacto con la naturaleza con equipamientos decentes para ello.

 

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Otra de las alternativas que plantea el autor en terrenos como el Pelotonar, donde se ha generado una estructura encerrada en el parcelario y marcada por unos ejes de circulación longitudinales, es generar unos ejes transversales verdes y peatonales, que agilicen la circulación en el territorio y a su vez incluyan esos espacios recreativos y de “terciario de proximidad” de los que hablábamos antes.


En definitiva, “no se trata de otra cosa que recuperar lo público y la vinculación del ciudadano con ese territorio público”, incide Juan Francisco Ojeda.

 

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